As Built: o que é e qual a sua importância?

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Quem trabalha com construção civil sabe o quanto o resultado final de uma obra pode ser diferente do inicialmente projetado. Isso acontece, entre outros motivos, por mudanças causadas por imprecisões, falta de informações e compatibilidade entre as disciplinas de projeto. O grande problema é que, em geral, o que está no papel serve de referência quando é necessário fazer qualquer mudança na construção, como em reformas. Assim, é importante ter uma documentação que ajude a manter os documentos da obra alinhados ao que realmente foi construído, e o termo para isso é As Built.

Além disso, com o avanço das normas e responsabilidades das construtoras em relação ao pós-entrega de seus empreendimentos, ter a representação de seus projetos exatamente conforme o executado é de fundamental importância para os construtores e incorporadores. Aliás, é necessário tê-los representados em seus manuais de entrega de unidades e empreendimentos. 

O que é As Built?

Para entender o conceito vamos traduzir o termo que vem do inglês, pois isso ajuda bastante: As Built significa “Como Construído”, e serve para mostrar como a obra ficou depois de pronta.

E isso é muito útil pelo seguinte:

Nem sempre o imóvel construído fica 100% como estava em seus projetos. E mesmo quando isso acontece, durante o ciclo de vida do imóvel, é natural que os donos façam reformas, adaptações e adições ao projeto. Portanto, a resposta para problemas em potencial está no As Built. Com a criação de um AB você cria uma espécie de dossiê da obra real, já pronta.

O primeiro passo para se ter um bom As Built é contar uma boa etapa de desenvolvimento de projetos, pois projetos executivos bem executados reduzem bastante a necessidade de ajustes de projeto e, consequentemente, a necessidade de grandes atualizações e modificações no As Built. 

Construtoras que utilizam BIM desde o desenvolvimento dos projetos, por exemplo, conseguem mitigar bastante a necessidade de ajustes durante a obra, reduzindo os retrabalhos e necessidades do As Built.

Como o As Built funciona?

O As Built funciona de forma bem simples, em duas etapas. Veja o que você precisa fazer em cada uma delas:

1. Análise e levantamento

A primeira etapa começa com um levantamento de todas as medidas e uma análise de todos os sistemas que fazem parte da edificação. É com essa informação bruta que você vai trabalhar para criar o documento mais exato possível que explique como a edificação foi construída.

Com todas as informações detalhadas é hora de passar para a segunda parte do projeto, a representação gráfica.

2. Representação gráfica

Depois de coletar todos os dados que precisa, você terá condições de fazer uma representação gráfica da construção real ou atualizar os projetos já existentes, que vai tornar muito mais fácil a visualização da obra. 

Essa representação pode se resumir a novas plantas e desenhos, mas também pode evoluir para um projeto completo em 3D para tornar ainda mais fácil visualizar o As Built.

Além disso, vale a pena lembrar o seguinte:

Apesar de o As Built representar a versão final de uma construção, é sempre bom ter um histórico das mudanças feitas no imóvel ao longo do tempo.

Esse conjunto de informações ajuda a entender melhor como a edificação foi usada, o que motivou cada mudança e como isso pode impactar decisões de futuras alterações no imóvel.

Quais os principais tipos de As Built

Pelo tipo de função do As Built, é importante saber como toda a edificação está efetivamente construída. Mas, apesar disso, também é possível separar cada tipo de documento de acordo com cada disciplina de projeto, de modo que fica mais fácil entender a construção isolando cada disciplina.

Por exemplo, em vez de precisar avaliar a elétrica de cômodo por cômodo junto com outros elementos, é possível avaliar apenas a elétrica do imóvel todo, de forma isolada. Isso torna o trabalho de avaliação muito mais fácil e prático.

Mas quais são os tipos de As Built que você pode criar? Existem vários, mas estes aqui são os mais comuns:

  • Arquitetônico: este é o As Built da área total da construção, e inclui fachadas e áreas internas. O AB arquitetônico apresenta as medidas e dimensões das áreas e detalha os materiais usados em vedações, coberturas e revestimentos do imóvel;
  • Elétrico: tudo relacionado à elétrica é tratado nesse tipo de As Built, desde os pontos de iluminação, o tipo de alimentação da elétrica, a potência, as instalações elétricas e a distribuição dos circuitos de energia;
  • Hidráulico: todas as tubulações da obra são classificadas no AB hidráulico. Isso inclui suas medidas, posicionamento, isométricos, tipo de tubulação e material usado;
  • Outros tipos: além destes tipos de As Built, ainda existem outros, como de fundação, do sistema de prevenção de incêndios e climatização etc.

Quando elaborar o As Built em um projeto

Como já comentei um pouco acima, existem algumas situações em que é mais comum precisar de um As Built do projeto. Entre elas, a necessidade de fazer uma alteração de layout ou reforma num imóvel comercial ou residencial novo.

Mas o valor do As Built não se resume só a esse tipo de situação. Pelo contrário, toda obra pode se beneficiar por manter um registro exato de como a edificação está construída de fato, e mais ainda por manter um histórico das mudanças ao longo do tempo.

Ter esse tipo de informação detalhada e sempre à mão pode ajudar em questões como:

  • alvarás de funcionamento;
  • permissões de segurança, como aprovações do corpo de bombeiros;
  • licenças ambientais;
  • aprovações para futuros projetos de renovação e adaptação;
  • entre outras.

Conheça a norma que regula o As Built

Esta informação vai ser novidade para quem não conhece o As Built, mas existe uma norma técnica que regula o seu uso: a NBR 14645:2001 – Elaboração do “Como Construído” (As Built) para Edificações.

Essa norma técnica tem 3 partes:

  1. Levantamento Planialtimétrico e Cadastral de Imóvel Urbanizado com Área até 25.000m², para fins de estudos, projetos e edificação – Procedimento;
  2. Levantamento Planimétrico para Registro Público, para Retificação de Imóvel Urbano – Procedimento;
  3. Locação Topográfica e Controle Dimensional da Obra – Procedimento.

O objetivo da NBR, em todos os volumes, é garantir que o As Built seja criado da forma certa e siga um padrão de qualidade que dê confiança para servir de base para futuras intervenções e manutenções do imóvel. Então, é importante que o profissional escolhido para realizar o As Built siga todas as diretrizes da norma para cada etapa do AB.

Por que o planejamento é essencial para o sucesso do As Built

Mesmo com todo o valor do As Built, é essencial se planejar bem para usá-lo com sucesso, quer você precise dele no momento ou queira apenas manter um registro exato de todas as modificações da obra ao longo do tempo.

E há pelo menos 3 motivos pelos quais você precisa se planejar bem, que são:

1. Seguir as instruções da NBR

O primeiro motivo para se planejar é que sem isso não é possível seguir as orientações descritas em cada uma das partes da NBR que regula o As Built. Afinal, como em toda norma técnica, existem vários procedimentos que o profissional responsável vai precisar seguir, e todos eles dependem de um bom planejamento.

2. Manter o histórico do imóvel ao longo do tempo

O segundo motivo para se planejar bem tem a ver com o  histórico de registro que você precisa manter do As Built ao longo do tempo, se pretende fazer isso. Uma coisa é usar o AB de forma pontual, para se preparar para uma reforma, outra coisa bem diferente é manter um arquivo que evolui com o tempo.

A segunda opção exige maior organização para guardar as informações de maneira segura e simples de acessar a qualquer momento. Se você trabalha com um sistema eletrônico, a melhor forma de fazer isso é guardar as informações dentro do sistema ou em alguma plataforma integrada a ele.

3. Evitar erros de execução durante reformas e manutenção nos imóveis

Por fim, é preciso se organizar e planejar bem para usar o As Built como fonte de referência para um projeto novo. Aliás, este é um dos principais usos do AB, mas nem por isso é possível usá-lo com sucesso sem qualquer tipo de preparo antecipado.

Em resumo, não importa se você precisa do As Built para o momento ou se deseja usá-lo como fonte de referência histórica de um imóvel: você sempre precisará se planejar bem para usá-lo com sucesso.

Em parte, você não consegue atingir esse tipo de planejamento e organização de forma pontual, ou seja, se organizar só para usar o As Built. Antes, é preciso organizar a gestão das obras de forma geral, desde o início. E a melhor forma de fazer isso é com um processo de gestão de obras que contemple a necessidade de elaboração de um AB.

Você já tinha ouvido falar no As Built alguma vez? Ainda tem alguma dúvida sobre como esse tipo de documento funciona e como ele pode te ajudar? Me conta aqui nos comentários!