Peter Drucker, considerado o pai da administração moderna, é famoso pela sua frase: “o que pode ser medido, pode ser melhorado”. Essa máxima vale para todos os setores, mas na construção civil ela é ainda mais essencial. Uma gestão por indicadores, orientada pela aferição constante de resultados, é premissa básica para o sucesso de um empreendimento imobiliário. 

Afinal, os indicadores são a melhor fonte de informações que você poderia ter para tomar decisões corretas no momento certo. Ou seja, por meio deles é possível enxergar se suas decisões de projeto, planejamento de produção e de gestão de obras estão sendo assertivas ou não.

Existem diversas metodologias consagradas de estruturação de um sistema de gestão por indicadores, como as OKRs (Objectives and Key Results), nas quais os objetivos são traçados e os resultados-chave devem ser materializados por indicadores quantitativos, alinhados com todos os envolvidos no projeto. Esse modelo é muito adotado no processo de planejamento estratégico de empresas de diversos segmentos.

Mas, neste artigo, o objetivo é te mostrar como estruturar um sistema de gestão por indicadores específicos para a realidade da construção civil – e que pode ajudar a alavancar os resultados dos empreendimentos. É isso o que eu vou te mostrar neste texto! Boa leitura!

Entenda o que é gestão por indicadores da construção civil

Em resumo, os indicadores são parâmetros que possibilitam materializar a eficiência de cada projeto, setor ou processo de sua empresa. Para construtoras e incorporadoras, existe uma série de indicadores específicos que são utilizados em cada etapa do desenvolvimento dos empreendimentos. Ou seja, desde a viabilidade, passando pelo orçamento até o uso e ocupação do imóvel.

É importante ressaltar que os indicadores precisam ser quantificáveis, confiáveis e medidos de maneira contínua. Porque só assim, com critério e disciplina, sua empresa terá condições de ter um feedback constante dos resultados. Além disso, também tem a oportunidades de corrigir, em tempo hábil, os desvios identificados pelos indicadores. Assim, pode mitigar seus efeitos negativos para o projeto.  

Um ponto importante é que independentemente do porte da empresa a gestão por indicadores deve ser aplicada, contudo a quantidade de indicadores e a carga operacional necessária para sua aferição devem ser analisados de forma a estarem compatíveis com a capacidade operacional da equipe de cada construtora. Pois, como já comentamos, esses indicadores devem ser monitorados e gerenciados de forma constante.   

Como funciona a gestão por indicadores da construção civil

Muitos gestores de construtoras e incorporadoras ainda têm receio de trabalhar com base nos indicadores de gestão da construção civil, pois pensam que se trata de algo complicado demais. Mas na realidade o que temos é o oposto disso: com dados à disposição, o processo de tomada de decisões fica muito mais fácil, assertivo e seguro.

E isso é uma revolução no modo de gerenciar a sua construtora. Pois em nossa indústria temos uma infinidade de parâmetros e dados a serem analisados. Dessa forma, a gestão por indicadores permite que esse grande volume de informações seja compilado de forma resumida, permitindo análises diretas e quantitativas do desempenho de sua gestão. 

Um grande desafio está relacionado à coleta das informações, principalmente as do dia a dia da produção das obras, como índices de avanço de obra, produtividade das equipes, desvios, prazos, custos e qualidade. 

Porém, com o uso de novas tecnologias nos canteiros, como Internet das Coisas (IoT), conseguimos ter apontamentos em tempo real, gerando indicadores de produção e estratégicos. Por exemplo: previsões de fluxo de caixa atualizadas conforme os avanços das obras, atualizados a cada segundo. Assim, é possível corrigir problemas de forma mais rápida ou até impedir que eles aconteçam.

Tecnologia a favor da sua gestão por indicadores

Muitas construtoras já estão utilizando plataformas que têm esse tipo de tecnologia e metodologias de gestão que permitem uma verdadeira transformação digital dos canteiros.

A Agilean, por exemplo, tem ajudado diversas empresas a iniciarem essa jornada de gestão por indicadores, que são apresentados em dashboards interativos atualizados em tempo real. 

Na Agilean, nossos clientes têm acesso a múltiplos índices-chave, que vão desde o planejamento físico-financeiro inicial até a entrega das unidades para o cliente final. Vale ressaltar que todos esses índices apresentados são chancelados por diversas empresas e profissionais que são referência em gestão na construção civil. 

Quais indicadores da construção civil você deve acompanhar

Há muito mais indicadores da construção civil do que eu poderia abordar em apenas um artigo como este. Mas, para facilitar, separamos os principais indicadores em 4 categorias que compõem a estrutura de uma obra bem-sucedida.

Assim, se você acompanhar os indicadores de acordo com essas 4 categorias, ainda que faça isso de forma gradual, vai ver a eficácia da gestão melhorar muito. Confira a seguir: 

1. Viabilidade de empreendimentos

Os indicadores de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos são um dos mais importantes em todo o ciclo imobiliário. E você deve analisá-los antes mesmo de iniciar o projeto. Assim, você garante que só vai investir tempo, dinheiro e energia em projetos que foram confirmados como opções viáveis e lucrativas para a empresa. 

Então, para fazer o estudo de viabilidade, o método mais recomendado é o do FCD (Fluxo de Caixa Descontado), que calcula, considerando o fator tempo, qual o ganho que a empresa terá no empreendimento trazendo a valor presente, utilizando uma taxa de desconto e todas as receitas e despesas ao longo do tempo que serão geradas pelo projeto.

Nesse estudo, devem ser analisado diversos indicadores tais como: VPL (Valor Presente Líquido), TIR (Taxa Interna de Retorno), Exposição Máxima, VGV (Valor Geral de Vendas), Margem de Lucro dentre outros, que são de grande ajuda para definir se o projeto é viável ou não. 

Explicamos mais sobre esses e outros indicadores no guia prático Indicadores de Gestão Ponta a Ponta – O guia definitivo de gestão por indicadores para empreendimentos imobiliários.

2. Indicadores de eficiência de projetos

Projetos eficientes são de fundamental importância na lucratividade e no valor agregado ao cliente final dos empreendimentos. Dessa forma, o desenvolvimento de projetos é responsável por boa parte da eficiência em custos de sua obra, e também pelo quanto o imóvel será valorizado em termos de vendas. 

Assim, é essencial conseguir quantificar e traçar metas para os indicadores de eficiência dos seus projetos. 

Um exemplo de indicador que se aplica nesse contexto é a proporção de áreas de circulação (halls) x área de vendas. Isso porque as áreas de circulação são consideradas como desperdício, pois não agregam valor nem receitas, mas geram custos para nossa obra. Assim, é preciso ficar atento para otimizar ao máximo essas áreas.

Além desse indicador, há vários outros indicadores de eficiência de projetos sobre os quais falamos em mais detalhes no guia prático de Indicadores de Gestão Ponta a Ponta.

Na Aval Gestão, nossa consultoria de compatibilização e otimização de projetos, desenvolvemos dashboards que calculam esses indicadores diretamente do modelo BIM dos empreendimentos. Dessa forma, reduzimos a carga operacional necessária para levantamento das informações a zero, possibilitando que nossos clientes tenham um comparativo da eficiência de seus projetos em diversas disciplinas (conforme mostra a imagem abaixo):

3. Análise de orçamento e planejamento de obras

Sem um bom orçamento não existe obra lucrativa. E sem um bom planejamento de obras, nada do que foi colocado no orçamento se mantém no mundo real. Assim, fica claro que analisar a qualidade de orçamento e planejamento é essencial para o sucesso de uma obra.

Para isso, há vários indicadores úteis, como o custo por m² de área construída, o custo global por m³ de concreto e a análise físico-financeira da obra com o uso da curva S. Todos esses indicadores mostram, de forma específica, como andam os custos, a eficiência orçamentária de pontos importantes da obra e assertividade e aderência entre a estratégia de produção e programação financeira para o empreendimento. 

Assim, mesmo com uma análise macro, é possível já enxergar os pontos críticos de sua obra e onde atuar para evitar ineficiências, inconsistências e desvios futuros por falhas no orçamento e planejamento da produção.

4. Análise de desempenho de obras

Em geral, o desempenho de uma obra se baseia em 3 elementos principais: prazo, custo e qualidade. Ou seja, se um dos 3 pilares estiver abaixo do planejado, o sucesso do empreendimento pode correr sérios riscos.

Para lidar com isso e garantir que nenhum desses elementos fique para trás, é preciso monitorar constantemente os indicadores de desempenho das obras. Além de encontrar possíveis problemas, essa análise também aponta a tendência futura da obra, ou seja, onde pode piorar se o problema continuar.

Indicadores como o IDC (Índice de Desempenho de Custos), que afere a eficiência da gestão de custos na obra, pode mostrar rapidamente desvios e indicar tendências futuras em relação ao orçamento de sua obra. 

Além do IDC, também podemos citar o IDP (Índice de Desempenho de Prazos), que dentro da mesma filosofia do IDC, aponta desvios e tendências para o prazo das obras. 

Há muitos outros indicadores que podem ajudar os gestores a enxergar diversos outros pontos como produtividade, qualidade, sustentabilidade, entre outras coisas, dentro dos canteiros.

Contudo, a obtenção desses índices não é simples. Porque a maioria dos apontamentos feitos nas obras são analógicos, ou seja, com papel e prancheta, fazendo com que a compilação dos dados e geração dos indicadores venha a ser uma tarefa que dura muitos dias.

Dessa forma, a gestão por indicadores passa a trabalhar sempre com informações desatualizadas em relação ao real status da obra. Por isso que a transformação digital dos canteiros é um tema tão abordado atualmente. Pois ela possibilita que tenhamos uma gestão mais assertiva, corrigindo desvios e enxergando tendências conforme as atividades vão avançando. 

Conclusão: ranking de obras

Um estudo recente mostrou que somente 8% dos canteiros de todo o mundo trabalham com informações em tempo real a respeito da produção. E a plataforma Agilean tem garantido isso para os seus usuários, viabilizando uma gestão de obras com diversos indicadores sendo calculados automaticamente. 

Baseados na premissa que uma gestão por indicadores é a melhor forma de garantir a evolução constante dos processos, recentemente a Agilean disponibilizou para os seus clientes o ranking das obras. Trata-se de um painel que possibilita que os usuários visualizem suas diversas obras em uma única tela (confira na imagem abaixo).

A ferramenta ranqueia conforme o desempenho dos principais indicadores de gestão da produção, gerando um benchmarking entre os gestores das obras e uma evolução e nivelamento da performance dos canteiros de cada empresa. 

Sem dúvida, a gestão por indicadores da construção civil é a melhor forma de garantir que suas decisões sejam lucrativas e que você mantenha o controle total das suas obras.

Naturalmente, você precisará escolher quais indicadores acompanhar, e incluí-los aos poucos na sua gestão. Mas vale a pena passar por essa breve etapa de adaptação para colher os benefícios que os indicadores trazem.

Quer se aprofundar na gestão por indicadores da construção civil?

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