Casa Verde e Amarela: 7 formas de aumentar eficiência e lucratividade

André Quinderé

21 de junho de 2022

3 min

O Casa Verde e Amarela é um programa habitacional que surgiu como uma reformulação do Minha Casa Minha Vida, substituído em agosto de 2020 pelo governo federal. Essa nova versão do programa tem o mesmo objetivo de estimular a aquisição de moradia nas populações de renda mais baixa do país.

Mas o programa, assim como os demais segmentos do mercado imobiliário, tem enfrentado os impactos do cenário econômico. No 1º trimestre de 2022, por exemplo, os lançamentos de unidades do Casa Verde e Amarela (CVA) caíram 40,4% em comparação com o 4º trimestre de 2021.

Segundo a CBIC, a queda não tem relação direta com a alta nas taxas de juros, mas sim com outros três fatores, como: aumento dos custos dos materiais, falta de confiança das empresas para novos lançamentos e queda do poder aquisitivo das famílias.

E na tentativa de ampliar o número de moradias entregues e aquecer o segmento, o governo anunciou, em maio de 2022, um aumento de 0,15% no multiplicador de subsídio do programa. A medida deve valer até 31 de dezembro de 2022. Vale ressaltar que o nosso déficit habitacional é de aproximadamente 5,8 milhões de moradias. Portanto, existe um grande mercado a ser explorado por construtoras e incorporadoras.

Nesse contexto e baseado na experiência que temos na gestão de diversos empreendimentos do programa, elaboramos este artigo que compila as principais práticas utilizadas pelas empresas mais bem sucedidas no programa.

O desafio de melhorar os resultados no programa Casa Verde e Amarela

De fato, o impacto sentido no consumidor final também desafia quem atua nesse mercado. Afinal, estamos falando de um segmento no qual as margens são mais apertadas. Por isso, reduzir custos e ter maior controle das obras são metas dos gestores para manter a lucratividade.

Em um cenário onde as empresas trabalham com margens apertadas, grandes volumes de produção e prazos curtos de execução, impor a máxima eficiência operacional pode ser uma questão de sobrevivência. Qualquer desvio ou desperdício na operação pode colocar seu negócio no vermelho.

Por isso, ciente desses desafios, nós listamos para você, gestor, sete sugestões para aumentar sua lucratividade em empreendimentos do programa Casa Verde e Amarela. Confira a seguir!

1. Empreendimentos eficientes no Casa Verde e Amarela

Como falamos anteriormente, os empreendimentos econômicos requerem uma série de cuidados em relação à eficiência do produto. Dessa forma, cada diferencial que se pretende inserir no projeto deve ser muito estudado, pois as margens de cada empreendimento são bastante reduzidas e qualquer desvio em relação ao custo alvo é multiplicado por um grande número de unidades.

Portanto, o cuidado na concepção dos projetos e viabilização dos empreendimentos deve ser enorme!

Um ponto em comum nas empresas que têm sucesso nesse tipo de empreendimento é a constante análise de indicadores de desempenho, comparando seus diversos projetos, os projetos de mercado e estabelecendo metas para cada índice tabulado.

Para entender como esse recurso funciona na prática, podemos classificá-los em três grupos diferentes:

Viabilidade de empreendimentos

Os indicadores de viabilidade econômico-financeira são um dos mais importantes em todo o ciclo imobiliário. Porque, a partir deles, você tem a garantia de investir tempo, dinheiro e energia apenas em projetos confirmados como viáveis e lucrativos para a empresa.

Nesse estudo, você pode analisar diversos indicadores, como: FCD (Fluxo de Caixa Descontado), VPL (Valor Presente Líquido), TIR (Taxa Interna de Retorno), Exposição Máxima, VGV (Valor Geral de Vendas), Margem de Lucro, dentre outros que são de grande ajuda para definir se o projeto é viável ou não.

No caso do Casa Verde Amarela, é de fundamental importância conhecer profundamente as taxas, subsídios e modalidades de financiamento que são dispostas para as construtoras. Pois essas variáveis irão impactar profundamente nos resultados da viabilidade dos empreendimentos.

Indicadores de eficiência de projetos

Uma análise detalhada dos projetos é um princípio básico das construtoras que têm sucesso no Casa Verde e Amarela. Assim, a análise não é somente focada na compatibilização das disciplinas, mas também e, principalmente, nos índices de eficiência dos projetos e nos estudos de possibilidades de otimização das soluções, sempre buscando inovações em engenharia e atendimento aos limites da norma.

Um dos exemplos de indicadores analisados é a relação entre a área total construída e a área que será efetivamente vendida, por exemplo. Nesse caso, a empresa avalia se as áreas comuns estão compatíveis com o porte do empreendimento, pois áreas comuns e espaços de circulação não terão reflexos nas receitas. Ou seja, precisam ser devidamente dimensionadas.

Se você tem interesse em se aprofundar no assunto, clique aqui e acesse nosso nosso e-book sobre indicadores de projeto.

Análise de custos e orçamento de produção

A elaboração dos orçamentos desse tipo de empreendimento deve ser feita com um cuidado todo especial. Quantitativos assertivos e índices de produtividade alinhados com a realidade de cada empreendimento e região devem ser perseguidos e pesquisados ao máximo.

Além disso, durante o processo de orçamentação, o ideal é que um representante do time de execução da obra esteja presente de forma a garantir que o orçamento seja aderente e utilizado no dia a dia das obras. Afinal, qualquer desvio de custos deve ser identificado rapidamente, a fim de elaborar um plano de ação para revertê-lo!

Indicadores também são fundamentais nessa análise. Podemos citar como exemplo o custo por metro quadrado de área construída, um indicador mais global do orçamento das obras, e o custo/m³ de estrutura que representa uma das principais etapas para esse tipo de obra.

Dica: ainda na etapa de viabilidade, a escolha por métodos construtivos industrializados também tem potencial para reduzir os prazos de execução das obras e aumentar a eficiência dos processos. O incentivo à coordenação modular e à construção industrializada, inclusive, é uma das propostas do Projeto Construa Brasil, do governo federal.

2. Planejamento do fluxo de produção

Como você bem sabe, as obras do programa Casa Verde Amarela são extremamente repetitivas, ou seja, unidades padrão que serão replicadas inúmeras vezes. Nesse contexto, planejar utilizando técnicas de produção avançadas, como o Lean Construction, faz toda a diferença.

As técnicas do Lean Construction, por exemplo, se apresentam como uma metodologia-chave para eliminar processos e etapas desnecessárias no canteiro de obras. Estamos falando daquilo que não agrega valor ao produto final, como esperas, retrabalhos, transportes, deslocamentos inúteis e retrabalhos, que em obras desse tipo podem representar mais de 50% do tempo total do projeto.

O principal método de planejamento que permite a visualização da produção como um fluxo, facilitando a elaboração de um plano de produção otimizado, é a linha de balanço. Com essa ferramenta, você visualiza as informações mais importantes para gerenciar a obra de forma eficaz, como processos fora de ritmo e continuidade das atividades.

Mas lembre-se: o layout do canteiro de obras também impacta diretamente nos fluxos de trabalho. Mais do que atenção às normas, a configuração do canteiro deve garantir a distribuição adequada dos materiais, fluxo das pessoas, dimensionamento de equipamentos, organização, limpeza e as demais condições necessárias à logística.

3. Alinhamento do fluxo físico-financeiro

A produção dos empreendimentos do Casa Verde e Amarela é ancorada pelo financiamento de bancos como a Caixa Econômica Federal. Isso significa que as medições gerenciais precisam estar alinhadas com as medições da instituição bancária.

É fundamental, portanto, que o intervalo entre a medição e a obtenção dos recursos seja o menor possível. Afinal, o valor não é liberado de uma única vez, mas sim em etapas, conforme a execução da obra.

Então, como conciliar os critérios de medição do banco e os critérios de medição das atividades gerenciais? Com a Agilean, você pode reunir em uma só plataforma essas duas frentes de forma automática, evitando o trabalho em duplicidade.

Dica: o vídeo abaixo apresenta o case de uma construtora referência em gestão de obras. Antes de explorar a funcionalidade da Agilean, a empresa tinha como rotina realizar a medição uma vez por mês na obra. Com o recurso, o andamento físico passou a ser atualizado diariamente.

4. Gestão de suprimentos

Uma pesquisa divulgada em fevereiro de 2022 apontou a cadeia de suprimentos e fornecedores como o segundo maior gargalo de produtividade nas obras. Isso mostra como a gestão de suprimentos tem papel decisivo para trazer melhores resultados em empreendimentos do Casa Verde e Amarela.

Ter uma definição precisa dos materiais necessários ao seu projeto e identificar as melhores opções entre fornecedores são mandamentos da boa gestão. Se tiver pressa e atropelar etapas na fase de negociação, você pode perder tempo e dinheiro na busca por outro fornecedor mais adiante.

Para te ajudar nesse item, recomendamos a leitura do Guia de Compra Responsável, elaborado pela CBIC. O guia apresenta boas práticas e cuidados no momento de selecionar fornecedores, por exemplo:

Custos: produção a custos abaixo da concorrência demonstra competitividade.
Qualidade: capacidade técnica para produzir e fornecer produtos conforme as especificações.
Flexibilidade: capacidade de adaptar as operações sem prejuízo ao ritmo de produção e às exigências técnicas.
Velocidade de entrega: viabilidade de atender sua agenda de compras.
Localização: o local do fornecedor é um diferencial, pois a proximidade com a obra garante menor custo de aquisição e agiliza a entrega.

Nesse caso, o assunto o planejamento das obras é de fundamental importância. Isso porque, além de enxergar os momentos corretos para início do processo de compras, se abrem as possibilidades de compras em conjunt, unindo as demandas de múltiplas obras. Assim, é possível aumentar o poder de negociação e reduzir os custos de aquisições dos insumos.

5. Produção protegida

Após termos tudo planejado e orçado, o grande desafio é ter uma gestão ágil que consiga ser aderente a esses planos estabelecidos! Já ouviu falar no Last Planner System? Esse método é capaz de aumentar em 50% a aderência entre metas planejadas e efetivamente realizadas nos seus empreendimentos do Casa Verde e Amarela.

Através de uma metodologia estruturada o Last Planner, garante uma proteção dos tarefas planejadas mitigando riscos que podem prejudicar o prazo, custo e qualidade da execução. Um dos princípios do Last Planner é de que nenhuma tarefa deve começar sem antes ter todos os requisitos prontos para sua execução.

O conceito consiste reduzir as incertezas do dia a dia da obra a partir do planejamento em três níveis hierárquicos:

Planejamento Master

Horizonte de Planejamento: longo prazo (todo o período da obra)
Objetivo: planejamento estratégico (o que deve ser feito)
Principais indicadores: IDP (Índice de Desempenho de Prazos) e IDC (Índice de Desempenho de Custos)

Planejamento Look Ahead

Horizonte de Planejamento: médio prazo (geralmente três meses)
Objetivo: planejamento tático (o que pode ser feito)
Principais indicadores: IRR (Índice de Remoção das Restrições)

Planejamento de Curto Prazo

Horizonte de Planejamento: curto prazo (geralmente semanal)
Objetivo: planejamento operacional (o que será feito)
Principais indicadores: PPC (Percentual dos Pacotes Concluídos) e causas dos não cumprimento das metas

Dica: Quer saber mais sobre o Last Planner e como adotá-lo em seus canteiros? Com este e-book você vai aprender como aumentar a confiabilidade dos cronogramas com o método. Baixe agora!

6. Gestão da mão de obra

A mão de obra precisa ter atenção especial no seu processo de gestão. Para esse tipo de empreendimento, a mão de obra pode representar até 50% do seu custo de produção. Além disso, são as pessoas que transformam seu projeto em um produto.

Lembra da linha de balanço que vimos anteriormente? Como ela permite a visualização ampla do fluxo dos chamados pacotes de trabalho (agrupamentos de serviços para a aplicação da linha de balanço), a ferramenta também é útil para determinar qual a demanda de mão de obra necessária em cada etapa do projeto.

Então, além desse plano macro, precisamos ter uma estrutura de controle das equipes de produção de forma a garantir que todos saibam: o que deve ser feito, quem deve fazer, como fazer e qual o prazo planejado. Dessa forma, o planejamento deve permear, em uma linguagem simples e direta, para todos os níveis hierárquicos em sua obra, desde a gestão até os operários.

Feito isso, precisamos monitorar se os índices de produtividade estão de acordo com o planejado e que as atividades estão sendo feitas conforme os custos e padrões de qualidade planejados. Isso combate os principais vilões da gestão de mão de obra.

Mas vale ressaltar que uma boa gestão de mão de obra enxerga também as atividades de apoio à produção, como logística de distribuição dos materiais, clareza dos projetos e procedimentos, e disponibilidade dos equipamentos necessários à produção. Tudo com o objetivo de eliminar qualquer tipo de desperdício.

Dicas importantes

Não só para a gestão da mão de obra própria, mas também para a gestão dos empreiteiros, o uso da linha de balanço é essencial. Isso porque a ferramenta permite que eles visualizem o fluxo completo de suas atividades e qual a demanda de mão de obra, evitando atrasos e necessidades de remanejamentos.

Sugestão de leitura: o Manual Básico de Indicadores de Produtividade na Construção Civil traz alguns exemplos de como estabelecer e observar indicadores de mão de obra.

E não se esqueça: quantidade não é garantia de qualidade! Um levantamento divulgado em abril de 2022 pela CBIC mostrou que tem crescido a dificuldade para contratar mão de obra qualificada na construção civil. Por isso, investir em treinamento e capacitação é um fator indispensável ao negócio.

7. Zero retrabalho

A gestão da mão de obra precisa estar alinhada à gestão de qualidade. E aqui temos mais uma boa notícia: você já pode contar com um sistema de gestão da qualidade 4.0.

Essa metodologia é viabilizada por uma tecnologia aplicada nos canteiros que integra a gestão da produção com a qualidade, gerando indicadores de avanço de obra e de qualidade da produção em tempo real.

Assim, esse recurso permite que você libere todos os pagamentos e medições de empreiteiros somente com a checagem da qualidade. Assim, você evita retrabalhos que aumentam consideravelmente o custo de produção das obras e toda a carga gerencial necessária para gerar essas medições.

Além disso, a gestão da qualidade passa a funcionar de forma bem mais fluida e sem a necessidade de grandes cargas operacionais para compilação de dados, e elimina os tradicionais mutirões de atualizações de documentos pré-auditorias.

Nesse cenário, os dados da qualidade ajudam no dia a dia da gestão da construtora possibilitando insights sobre como melhorar a execução dos serviços logo após cada ciclo de produção.

Para os empreendimentos do programa Casa Verde Amarela, que possuem um grande número de unidades sendo produzidas em um curto intervalo de tempo, isso tudo é um grande diferencial.

Todo esse processo é baseado na integração da plataforma Agilean com o QuizQuality. Seu uso é muito intuitivo e pode ser utilizado em checklist para o recebimento de projetos, realização de auditoria interna e operação do sistema de manutenção pós-obra, por exemplo.

Para saber mais, confira este artigo que eu escrevi para o blog do Sienge: Como funciona um sistema de gestão da qualidade na construção civil.

Conclusão

Ficou claro que a gestão do seu empreendimento no Casa Verde e Amarela precisa ser eficiente desde a primeira linha do projeto até a entrega das chaves ao cliente, certo? Por isso, a adoção das ferramentas e métodos apresentados neste artigo vai ajudá-lo a minimizar surpresas indesejadas no caminho.

Com a melhor tecnologia à disposição, é possível identificar desvios e corrigir processos antes que os erros transformem seu negócio em um pesadelo.

Lembre-se que a Agilean é a maior plataforma de gestão de obras do Brasil, com mais de 20 mil usuários ativos, e a pioneira na transformação digital da gestão de obras, oferecendo soluções do planejamento à gestão do canteiro. Assim, com a nossa plataforma, você terá: